Lei do Inquilinato: quais os direitos e deveres?

_{Foto: Freepik}

Especialista aponta que proprietários e inquilinos têm obrigações regidas por lei e devem estar atentos ao normativo para manterem a relação em concordância

Para muitos cidadãos, o aluguel é a maneira mais viável de garantir moradia dentro das condições econômicas e financeiras. Aqui no Distrito Federal, dados da Codeplan revelam que em 2021, o número de pessoas que moravam de aluguel era de 284.759. Ou seja, quase 10% da população tem uma relação de inquilino-proprietário.

Até o início da década de 1990 essa relação não era regulamentada por lei, deixando proprietários e inquilinos sem segurança jurídica. Contudo, em 18 de outubro de 1991, foi instituída a Lei n. 8.245 conhecida como “Lei do Inquilinato”. O dispositivo regulamenta os aluguéis de imóveis urbanos tratando de vários temas importantes relacionados a locação de imóvel, como: prazo do contrato; forma de devolução do imóvel; os deveres do locador e do locatário; direito de indenização no caso de benfeitorias; ações de despejo, dentre outros.

Diante de questionamentos de alguns leitores, consultamos a especialista em direito e consultora jurídica, Ludmyla Gomes (OAB/DF 56.221) para trazer orientações a respeito dessa relação que envolve direito e deveres entre as partes.

Colocadas algumas dúvidas quanto as obrigações inerentes a relação de inquilinato, a especialista explica que “em qualquer contrato é muito importante saber quais são as obrigações de cada parte. No caso dos aluguéis, a Lei n. 8.245/1991 já define várias obrigações do Locador e do Locatário. O artigo 22 da lei trata das obrigações do Locador, dentre as mais frequentemente utilizadas, temos: responder pelos vícios ou defeitos que o imóvel possua antes da locação; fornecer ao locatário recibo discriminado das quantias pagas; pagar os impostos e taxas do imóvel; pagar as taxas extraordinárias do condomínio, que são aquelas para custear gastos que vão além das despesas rotineiras, como obras, por exemplo”.

Dúvida da Maria Conceição, moradora de Taguatinga é quanto ao pagamento de seguro de incêndio. “Devo pagar esse seguro de incêndio para a imobiliária ou posso contratar uma empresa de minha escolha?”

A advogada esclarece que “o pagamento do seguro de incêndio também é de responsabilidade do Locador, porém a legislação permite que este valor seja repassado ao Locatário, desde que isso esteja previsto no contrato”.

Por outro lado, é importante ressaltar que os inquilinos também têm responsabilidades. Silvana Fernandes também mora em Taguatinga e conta que passou por um período de incômodo com os ocupantes do imóvel vizinho ao seu. “A casa ao lado da minha passou um longo tempo desocupada, mas desde quando foi alugada não tive paz. A nova vizinha era uma loja de estofamento e assessórios para carro, que acabou se transformando em revendedora também. Tinha dia que eu chegava do trabalho e não conseguia entrar em casa porque tinha carro na porta da garagem. Sem contar que as negociações do proprietário começavam cedo e bem na minha porta, o cidadão falava tão alto que, por vezes, achei que estavam entrando na minha casa”, relata a moradora.

Diante desta questão, a especialista explica que “conforme o artigo 23, cabe ao Locatário: utilizar o imóvel alugado ao uso que se destina, ou seja, não pode alugar uma casa residencial e utilizá-la para fins de comércio”

Devolução

Além disso, a advogada complementa: “O inquilino deve restituir o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal; realizar reparação dos danos que causar; pagar as contas de água, luz, esgoto e taxa ordinária de condomínio. Aqui temos duas observações importantes: o inquilino pode usar seus próprios esforços para devolver o imóvel como recebeu, não sendo obrigado a fornecer a tinta ao Locador ou contratar a mão de obra por ele exigida; e, caso efetue o pagamento de alguma taxa ou imposto que não é de sua responsabilidade, deverá ser ressarcido”.  

Outro ponto sempre levantado na relação de inquilinato é quanto as benfeitorias. Nesse ponto a consultora jurídica lembra que “alguns tipos de benfeitorias também deverão ser ressarcidas, mas para tratar desse assunto, primeiro é necessário entender que há três tipos de benfeitorias: necessárias, úteis e voluptuárias. As benfeitorias necessárias são aquelas destinadas a conservação do imóvel, evitando que esse se deteriore (ex: consertar infiltração na parede, desentupir esgoto); benfeitorias úteis são as que otimizam o imóvel (ex: instalação de cortinas e ar-condicionado); e benfeitorias voluptuárias são as que tornam o uso do bem mais agradável (ex: instalação de banheira, obras no jardim). No caso das benfeitorias necessárias, o inquilino tem direito ao ressarcimento do gasto, independente da autorização do locador para sua realização. As benfeitorias úteis, por sua vez, dependem da prévia autorização do Locador para serem indenizadas. E, as benfeitorias voluptuárias, não tem direito ao ressarcimento, mas poderão ser retiradas ao final”.

Para Ludmyla, outro ponto que merece destaque é quanto a venda do imóvel alugado. “Ressalto, que em caso de venda do imóvel alugado, o inquilino tem preferência de adquiri-lo. O Locatário deverá comunicar o Locador por escrito, informando o preço, as condições de pagamento, a existência de alguma dívida relacionada ao imóvel. O inquilino terá o prazo de 30 dias para aceitar ou não a proposta”, finaliza.