Reforma tributária muda cobrança de aluguéis

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Embora governo afirme que não haverá aumento de taxas, especialistas apontam carga de 36%

Os próximos meses marcam a reta final de um modelo de locação sem rastreabilidade plena no sistema tributário brasileiro. A partir de 2026, entra em vigor o Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB), que permitirá ao governo monitorar quem são os proprietários de imóveis, onde estão localizados e quanto arrecadam com aluguéis. As informações serão repassadas automaticamente para os órgãos de arrecadação responsáveis pelos novos tributos da reforma tributária: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Especialistas alertam que tanto locadores quanto inquilinos precisam acompanhar de perto as mudanças. De acordo com o Ministério da Fazenda, pessoas físicas continuarão sujeitas ao Imposto de Renda (IRPF) e não pagarão os novos tributos caso não exerçam atividade imobiliária. Porém, quem possui mais de três imóveis destinados à locação ou obteve receita bruta superior a R$ 240 mil no ano anterior será enquadrado como contribuinte do IBS e da CBS. Além disso, mesmo quem não atingiu o limite deve acompanhar mensalmente a arrecadação: se o valor superar 120% do teto, o novo regime passa a valer imediatamente.

As novas regras trazem redutores sociais para aliviar a carga tributária em contratos residenciais. A base de cálculo sofrerá redução de 70%, e o proprietário poderá deduzir R$ 600 por imóvel alugado. Já os contratos de temporada, com duração de até 90 dias, serão equiparados ao setor hoteleiro, com redução menor, de 40%. A alíquota de referência ainda não está fechada, mas estima-se em torno de 26,5%. Com os descontos, a tributação efetiva para aluguéis residenciais deve ficar próxima a 8%. Ainda assim, somada ao Imposto de Renda, a carga global pode se aproximar de 36%.

Para contratos já firmados antes de 16 de janeiro de 2025, haverá um regime de transição. Até o fim de 2028, o locador poderá optar por uma alíquota única de 3,65%, com redução gradual até a conclusão do contrato. No caso de pessoas jurídicas, o PIS e a Cofins deixarão de incidir sobre receitas de aluguel, sendo substituídos pelo IBS e pela CBS, com alíquota efetiva estimada entre 8% e 10% após a aplicação dos redutores previstos em lei.

A expectativa é de aumento da carga tributária sobre a receita bruta de aluguéis, apesar do discurso oficial de que não haverá elevação de impostos. Diante disso, advogados e contadores recomendam que locadores revisem contratos e regularizem seus registros no CIB para evitar penalidades. As multas por sonegação podem chegar a 150% do valor devido, o que reforça a necessidade de planejamento já em 2025 para quem aluga imóveis residenciais ou comerciais no país.